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房屋买卖合同共有人没有签字合同有效吗?

时间:2017-07-05 09:19

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一、夫妻一方出售夫妻共有房产

1、产权登记在出卖人一人名下

夫妻双方将房屋登记在一方名下的比比皆是,而在房屋买卖中,未登记的共有人往往以出卖人未经其同意私自出售房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

针对对于这种情形,笔者认为只要买受人与出卖人之间不存在恶意串通损害出卖人配偶的利益,一般应认定合同有效。根据《物权法》第6条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,即物权公示原则。对于不动产物权而言,公示方式就是不动产登记。当权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示原则,善意的买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权,但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。

因此,在这种情形下,夫妻中的一方以另外一方私自出售共有房产,要求确认合同无效的,一般不会得到支持,除非能够证明买卖双方之间恶意串通,损害其利益的,可以依据《合同法》第五十二条的相关规定,要求确认合同无效。

2、产权人登记在夫妻双方名下

现实生活中,大多数房屋产权都是登记在夫妻双方名下,当夫妻中的一方出售夫妻名下共有房产,又分为三种情形:

情形一,合同仅有夫或妻一方签署,另外一方未签署合同

在产权人登记为夫妻两人的情形下,此时出售方当事人应为两人,而其中的一人未签字同意出售房屋,针对这种情形,笔者认为一般应认定为合同无效。基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在房屋产权人明确登记为两人的情形下,即便买受人以合理的价格购买,此时买受人亦不能认为系善意购买人,而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下,应认定买卖合同无效。

情形二,合同仅有夫或妻一方签署,并代理另一方签署合同

当房屋产权登记在夫妻双方名下,在房屋买卖中,夫妻一方代另外一方签字的情形非常多,争议亦最大,实践中也常常遇到未签字的一方拒绝承认授权夫或妻对外出售房屋,要求确认合同无效。针对这种情形,买卖合同到底是有效还是无效,关键看是否构成表见代理,即买受人是否有足够的理由相应夫或妻的一方有代理权。若构成表见代理,则合同合法有效,若不构成表见代理,则合同无效。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定,构成表见代理,必须满足以下三个要件:

一是行为人没有代理权、超越代理权或
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